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1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 분양신청을 하지 않아서 현금청산자의 지위를 획득하였고, 현재 수용재결신청청구를 완료한 상황임. 조합 측에서는 감정을 진행 중에 있음.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 사감정 진행 및 열람의견서 제출 예정

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3. 예상결과

- 수용재결, 이의재결, 행정소송의 과정을 거쳐 보상금 증액 예상.

의뢰인 A 씨는 B로부터 아파트 한 채를 구입하였다.

매매계약서를 쓰고, 계약금까지 지급하였다. 며칠 뒤에 알고 보니, 그 사이에 B는 제 3자에게 해당 아파트를 모든 잔금을 다 치르고 완전히 팔아버린 상황이었다. 모든 이사계획까지 다 세워놓았던 A 씨는 무척 당황스러웠다. 이런 상황에서 A 씨는 어떻게 대응할 수 있을까?

이런 일이 종종 실생활에서 발생하곤 한다. 집값이 급격하게 상승하는 상황에서 이런 일이 빈번하게 벌어진다. A가 B로부터 아파트를 구매하기로 했는데 더 비싸게 사겠다고 하는 C가 나타나면 부동산 소유주인 B 입장에서는 당연히 더 비싼 값을 부른 C에게 팔고 싶은 것이다. 문제는 계약금이나 중도금까지 지급한 A 입장에서는 이 상황이 황당할 수밖에 없다.

이런 상황에서 의뢰인 A는 다음과 같이 문제를 해결할 수 있다.

주로 많은 공인중개사가 사용하고 있는 계약서 양식을 확인해보면, 매수인이 계약을 위반할 시, 계약금을 몰취한다거나, 매수인에게 매도인이 계약금의 2배를 물어줘야 한다는 내용이 있다. 여기에서 계약금은 위약금의 성격이다. 위약금은 계약을 위반한 것에 대해 배상하는 개념으로, 일종의 손해배상이라고 볼 수 있다.

그러므로, 계약서에 위와 같은 내용이 있다면, A 씨의 경우 계약서의 내용대로 일정 금액을 배상받을 수 있다.

이뿐만 아니라, A 씨의 상황에서는 배임으로 형사고소도 할 수 있다. 보통은 형사 처분까지 가지는 않고 중도금을 반환받고, 2배의 계약금을 배상받는 수준에서 사건이 마무리되는 경우가 많다.

이미 부동산 매매계약을 체결한 매도인이 제 3자에게 소유권을 이전했다면, 금전적인 손해배상을 해야 한다. 그리고 이 방법을 제외하고는 딱히 해결책이 있는 것은 아니다. ​

여기서 염두에 둬야 하는 점은, 계약의 당사자가 계약을 위반했을 때 어떻게 할 것인지에 대해서 꼭 계약서에 명시해야 한다는 것이다. 그래야 실제로 계약위반 상황이 생겼을 때, 실제로 손해가 생겼는지, 얼마나 손해를 입었는지 입증하는 어려움 없이 수월하게 배상을 받을 수 있다.

특히 부동산과 관련한 계약을 진행할 때는, 계약서 작성이 굉장히 중요하다. 따라서 계약서를 꼼꼼히 검토하고 전문가의 조언을 통해 작성과 교환하는 것을 권하는 바이다.

1. 사실관계

- 의뢰인의 상황 1

: 의뢰인들은 서울시 U 주택재건축조합 사업부지에 도로를 소유하였음.

- 의뢰인의 상황 2

: ​의뢰인들은 조합가입을 거부하였고, 조합 측에서는 매도청구 소송을 제기하였음.

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2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 사감정 진행, 반소제기 준비

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3. 예상결과

- 도로를 처음 매수했던 가격 대비 2, 3배 가량의 수익 및 지연이자 연 15% 확보.

- 조합이 대금을 지급하지 않을 시 강제집행할 수 있는 집행권원 확보.

재건축 매도청구 소송과 관련한 대법원 선고가 2019년 2월에 났다. 오늘은 이 판례에 대해서 간략히 소개하면서, 매도청구소송 중에 개인의 권익을 어떻게 지킬 수 있는지에 대해서 얘기해보고자 한다.

대법원 선고가 난 사건의 내용은 다음과 같다.

재건축 조합은 A씨에게 매도청구 소송을 제기하였다. 그런데 A씨는 소송 중에 매도청구의 대상이 되는 건물을 제 3자인 B에게 팔았다. 따라서 매도청구의 대상이 되는 건물을 B가 소유하게 된 것이다. 그래서 조합은 건물의 새로운 소유자인 B에게 승계인수참가신청을 한 상황이었다.

이것은 받아들여졌을까?

승계인수참가신청이란,

소송의 대상이 되는 물건의 주인이 바뀐 경우에, 새로운 주인에게 기존 주인이 진행하던 소송을 이어받을 수 있도록 신청하는 것을 의미한다.

매도청구소송의 판결 효력은 조합과 매도청구 대상이 되는 피고 사이에서만 발생하기 때문에 만약 중간에 건물을 제 3자에게 팔았다면, 소송 판결의 효력은 제 3자에게는 발생하지 않는다.

따라서 조합의 입장에서는 제 3자에게 새롭게 소송을 걸어야 하는데, 소송비용이 들기 때문에, 승계인수참가신청을 통해서 제 3자를 이미 진행되는 소송의 피고로 만들고자 하는 것이다.

대법원에서는 재건축 조합의 승계인수참가신청에 대해서 기각했다.

그 이유는 다음과 같다.

정리해보자면, 조합에서는 새롭게 부동산을 구입한 제 3자를 이미 진행되고 있는 매도청구소송의 피고로 만들려고 해도 불가능하며, 제 3자에게 새롭게 매도청구소송을 제기해야 한다는 것이다. 조합은 이런 상황을 미연에 방지하기 위해서 매도청구소송을 제기하는 동시에 부동산처분금지 가처분신청도 함께 신청하곤 한다.

본 법인에서도 이와 비슷한 사건을 진행한 적 있었는데, 위 대법원 판결을 토대로 성공적으로 사건을 마무리할 수 있었다. 위의 대법원 사례가 복잡하여 한번에 이해가 어려울 수 있다. 꼭 알아두어야 할 점은, 매도청구의 대상이 되는 부동산을 구매했을 경우에, 조합에서 자신에게 승계인수참가신청을 했다면 이는 법적으로 불가능하다는 것이다. 이런 상황에 처했을 경우에는 전문변호사를 통해 자신의 재산을 어떻게 보호할 수 있는지 조언을 얻는 것이 중요하다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황 1

: 의뢰인은 현금청산자의 지위를 획득하였고, 현재 조합의 사업시행계획의 무효여부에 대한 분쟁이 있는 상황임.

-의뢰인의 상황 2

: ​2017년 1월의 조합 총회 이후 재감정을 진행할 것인지에 대한 검토가 예상됨.

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2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 사건 기록 검토 중

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3. 예상결과

- 수용재결, 이의재결, 행정소송의 과정을 거쳐 보상금 증액 예상.

오늘은 재개발, 재건축 현금청산에서 진행되는 ‘감정평가’에 대해서 말해보려고 한다.

먼저, 현금청산자에는 어떤 사람이 해당될까?

재개발, 재건축 사업에서 분양신청기간에 분양신청을 하지 않은 사람.

분양신청을 했지만, 신청 기간 내에 분양신청을 취소한 사람.

분양신청을 했지만 분양계약체결기간에 계약을 체결하지 않은 사람.

인가받은 관리처분계획에서 현금청산대상자가 된 사람 등.

이와 같은 사람들이 부동산이 아닌 돈으로 청산하는 것을 현금청산이라고 한다.

정비사업에서 감정평가는, 해당 부동산의 가치를 평가하는 것이다. 매도청구 감정평가, 종전자산평가, 종후자산평가 등, 감정평가의 종류가 다양하게 있다.

그중에서 현금청산 감정평가는 종전자산평가와는 개념이 다르다. 현금청산 감정평가는 조합원으로 가입하지 않는 사람에게 기존에 있던 종전자산을 현금으로 보상해주는 것이다.

종전자산평가는 재개발, 재건축 사업에서 사업부지에 부동산을 가진 사람들에게 해당 부동산에 대한 가치를 통지하는 것이다. 조합원으로 남아있는다면, 땅을 출자하는 개념이기 때문에 자산출자비율을 설정하기 위해서 종전자산가액을 통지하는 것이다.

현금청산 감정평가는 ‘현황 평가’를 해야 한다. 현황 평가를 통해서 토지의 형질변경, 개축이나 증축 등의 상황을 모두 반영할 수 있다. 따라서 종전자산평가보다는 현금청산 평가에서 보상금이 증액될 여지가 훨씬 많다.

따라서 종전자산평가 금액을 보고 너무 적은 금액 때문에 염려하지 마시고 현금청산평가를 어떻게 잘 진행할 수 있을지에 대해서 고민하면 될 것이다.

현금청산 감정평가를 잘 받으려면, 가장 먼저 비교표준지를 잘 선정하는 것이 중요하다. 비교표준지는 어떤 땅의 가치를 평가하려고 비교할 때, 표준이 되는 땅을 의미한다. 비교표준지를 좋은 땅으로 선정할 경우 현금청산 감정평가에 유리하므로 이를 염두에 두는 것이 좋겠다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황 1

: 의뢰인은 재개발 사업에서 분양신청은 했지만, 분양계약을 하지 않고 현금청산을 원하는 상황임. 하지만 조합이 현재 명도를 요구하는 상황임.

-의뢰인의 상황 2

: ​조합이 의뢰인을 상대로 명도청구 소송을 제기하였고,

의뢰인은 타 법무법인을 통해 진행한 현금청산자의 지위 확인소송에서 패소하였음.

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2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 사건 기록 검토 및 소장 작성 중

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3. 예상결과

- 분양신청 기간 후 분양계약 기간이 지나치게 길어 명도청구는 신의성실 원칙에 반함.

- 현금청산 예상.

만약 교회와 같은 종교시설 부지가 재개발이나 재건축 사업구역에 포함되었다면,

교회 등 사역을 하는 사람 입장에서는 무척 당황스러울 수 있다. 교회를 비워줘야 하는 상황과, 그 동안 교회 신도들은 어디서 모일 수 있을 것인지, 어디서 예배를 드릴 것인지, 또한 토지개발 사업이 완료된 뒤에 교회를 다시 세웠을 때에도 신도들이 꾸준히 교회에 참석할 것인지 걱정을 할 수밖에 없다. 오늘은 교회와 같은 종교시설이 이런 상황에 처했을 때, 어떻게 대처할 수 있는지에 대해서 이야기해보려고 한다.

재건축 사업의 경우에는, 사실 크게 문제될 것이 없다. 왜냐하면 건물을 소유한 다른 지주와 동일하게 분양을 받거나 나중에 일부를 교회로 다시 받는 것으로 합의할 수 있기 때문이다.

그러나 재개발 사업의 경우에는 조금 곤란할 수 있다. 재개발 사업의 경우, 종교부지를 사업부지에 포함시키는 경우가 많고, 기존 종교시설이 대토보상을 받는 경우들이 존재한다.

대토보상이 무엇일까?

대토보상은, 재개발 사업과 같은 정비사업을 진행할 때, 토지 등 소유자에게 보상금이 아닌 토지로 보상하는 것을 의미한다. 만약 교회와 같은 종교시설이 대토보상을 받게 되면, 조건이 현상유지이기 때문에, 비슷한 자리에 교회 건물을 건축하는 것뿐만 아니라 내부의 집기 비용까지 받을 수 있다.

서울시가 과거 발표했던 ‘종교시설 처리방안’을 보면, 종교시설은 우선적으로 존치될 수 있도록 검토하고, 계획적으로 종교용지를 확보해서 공급할 수 있도록 대책을 마련하고 있다.

그러므로, 재개발 사업에서 특히 서울에서는 현상유지를 해주는 대토보상을 받는 것이 가장 좋고, 그러지 못할 경우에는 현금청산 과정에서 잘 협의하는 것이 필요하다.

구청에서는 교회 등 종교시설과 협의가 잘 진행되지 않으면 인가를 잘 내주지 않는 경향이 있다. 그래서 합의가 보통은 잘 진행되는 경우가 많은데, 혹시 어려움이 있다면 전문가의 조언을 얻는 것도 좋은 방법이다.