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지난 8월 12일, 국토교통부에서는 민간택지 분양가상한제 적용기준을 개선하겠다고 발표했다. 이는 특히 재개발, 재건축을 진행하고 있는 많은 현장에서 논란이 되고 있다.

분양가상한제는 1999년 분양가 자율화 이후, 천정부지로 솟은 분양가 논란과 가격 급등으로 2005년 3월 재도입되었다.

“분양가상한제”란 민간택지에서 적정 수준의 분양가가 책정될 수 있도록 상한선을 두는 규제이다. 표준건축비와 택지비만큼만 분양가를 책정할 수 있는데, 이를 통해서 주택시장 안정 및 내 집 마련 부담을 완화할 수 있는 순기능을 가지고 있다.

그런데 왜 논란이 되고 있나?

재개발, 재건축 사업에서 분양의 2가지 종류가 있다.

첫째, 조합원들이 받는 ‘조합원 분양분’,

둘째, 일반인들에게 자유롭게 분양할 수 있는 ‘일반분양분’이다.

분양가상한제는 조합원 분양분뿐만 아니라 일반분양분에도 적용이 된다. 보통은 일반분양으로 사업수익을 내는 구조인데, 일반분양가의 상한선이 표준건축비와 택지비만큼으로 정해져버렸으니 재개발, 재건축 사업의 수익성에 급격한 타격을 입게 될 수밖에 없다. 또한, 조합원들의 분담금 또한 증가할 수밖에 없다. 재개발, 재건축 사업이 큰 부담만 되고 수익은 잘 나지 않는 구조로 바뀌면서 재개발, 재건축 사업시장이 많이 줄게 될 것이다.

서울같은 경우에는 거의 개발이 됐기 때문에, 새롭게 주택을 공급할 수 있는 땅이 거의 없다. 그래서 서울에서는 재개발, 재건축을 통한 주택공급이 거의 전부인데, 새롭게 주택 공급할 수 있는 방법은 재개발, 재건축에서도 일반분양뿐이다.

서울의 메인 신규주택공급처가 재개발, 재건축사업의 일반분양인데, 분양가상한제로 재개발, 재건축 사업 자체가 타격을 입게 된다. 이럴 경우, 주택공급 자체가 줄어드는 상황이 된다.

또한, 재개발, 재건축 조합원의 경우,

내 돈 들여서 내 집을 다시 지으려고 하는데, 더 많은 분담금을 지불하게 되는 것과 사업수익성이 악화되어서 사업 진행에 차질이 생기는 등, 조합원들의 재산권을 침해하는 문제가 생긴다.

재개발, 재건축 사업의 경우, 더 논란이 되는 것은...

이미 진행되고 있는 재개발, 재건축 사업에도 분양가 상한제가 적용된다는 것이다.

사업시행계획인가, 관리처분계획인가를 받고, 실제로 철거와 이주를 진행하고 있더라도, “입주자 모집공고”를 내기 전이라면 분양가상한제가 적용된다. 관리처분계획인가를 받을 때 분양계획에 대한 내용이 포함되어 있고, 이에 따라 조합원들의 분담금도 결정된다. 그런데, 이런 경우에도 분양가상한제가 적용된다면, 조합원 분담금이 커질 수밖에 없는 것이다.

이런 이유로, 분양가상한제가 재개발, 재건축 조합원들의 재산권(헌법 제 23조)을 침해한다는 이야기들이 많다.

그렇다면, 분양가상한제가 헌법소원 위헌 판결을 받을 가능성이 있을까?

그 가능성을 점쳐보기 위해서, 진정소급입법과 부진정소급입법에 대해 이해해야 한다. 첫째, 진정소급입법은 새로운 법을 만들었을 때, 이 법을 이미 종료된 사실관계, 혹은 법률관계에 다시 적용하는 것을 말한다. 둘째, 부진정소급입법은 현재 진행 과정 중인 사실관계나 법률관계에도 새로운 법이 영향을 미치는 것이다.

부진정소급입법의 경우, 침해받는 법익보다 공익이 클 때 예외적으로 허용된다.

재개발, 재건축 사업의 경우, 사업이 진행되는 과정에 법 적용을 받기 때문에 부진정소급입법에 해당한다.

따라서, 분양가상한제가 헌법소원 위헌인지 아닌지 결정하려면, 공익이 사익보다 큰지 따져봐야 할 것이다. 여기서 공익은 집값 안정화, 무주택자 보호일 것이고, 사익은 개인의 재산권일 것이다.

이와 비슷한 사건이 과거에도 있었다.

2008년 임대주택을 의무적으로 건축해야 하는 비율이 급격히 상승했을 때, 재개발, 재건축 사업의 수익성이 떨어지는 상황이 있었다. 이때 헌법소원을 제기했었는데 합헌결정이 났다.

합헌결정의 이유에는 법률의 공익성이 명확하기도 했지만, 재개발, 재건축 조합은 임대주택 건축 비율을 더 낮춘다는 특례가 있었기 때문이다.

그러나 분양가상한제는 특례도 없고, 주택가격을 안정화 시킨다는 공익도 모호한 측면이 있다. 왜냐하면 공급 자체가 줄기 때문에, 상대적으로 수요가 증가하여 가격상승이 예상되기 때문이다.

분양가상한제가 개인의 재산권을 침해하는 부분에 있어서 위헌 가능성이 있지만, 확실히 이렇다, 결론을 내리기에 애매한 부분이 있다.

분양가상한제가 뜨거운 이슈이다.

재개발, 재건축 사업에서 이 이슈로 인해 어떤 어려움이나 곤란이 있다면 재개발, 재건축 전문 변호사의 조언을 구하는 것도 하나의 방법이겠다.

오늘은 토지수용보상에서 토지보상금을 좋은 가격으로 받기 위해 감정평가 단계에서 어떤 조치를 취할 수 있을지 알아보려고 한다.

감정평가를 통해 내 소유의 땅이 어느 정도의 경제적 가치가 있는지 평가를 받는데, 여기서 중요한 것은 무엇을 기준으로 땅의 가치를 평가하느냐이다. 땅의 가치를 평가하기 위해서는 항상 기준이 되는 땅이 있어야 한다. 그 기준이 되는 땅을 비교표준지라고 한다.

비교표준지는 공시지가에서도 많이 쓰이는 개념이다.

전국에 있는 모든 땅의 가격을 국가에서 매길 수가 없으므로, 지역별로 표준이 되는 땅을 지정하고, 이 표준지의 공시지가를 정하는 것이 표준지 공시지가이다. 그리고 그 외의 땅의 가치를 매길 땐, 표준지와 비교해서 개별 공시지가를 정하는 것이다. 이것이 비교표준지 개념이다.

감정평가에서도 먼저 표준지를 선정한다. 그리고 표준지와 가치를 매겨야 하는 땅 사이에 얼만큼의 가치 차이가 있는지를 결정한다.

여기서 핵심은, 비교표준지로 가장 좋은 땅을 뽑는 것이다.

가치를 평가받는 땅이, 평가의 기준이 되는 땅보다 높게 평가될 수 있기 때문이다.

비교표준지를 선택하는 것은 감정평가사인데, 4~6가지의 땅 중에서 하나를 택해 감정평가를 진행한다. 땅의 면적, 도로상황, 토지 현상이 비슷한지를 기준으로 선택하게 된다.

이와 관련해서 법률적 분쟁이 발생할 여지가 있다. 왜냐하면, 어떤 이유로 이 땅을 비교표준지로 선정했는지 논란이 될 수 있기 때문이다. 예를 들어, 비교표준지는 거의 맹지인데, 감정평가를 받는 땅은 도로 가까이에 있는 대지인 경우, 분쟁이 발생할 수 있다.

이런 경우에 감정평가사는 감정평가를 받는 땅이 좋은 땅이기 때문에 격차율을 높게 설정했다고 할 수 있지만, 격차율 자체에 기준이 존재하지 않기 때문에 큰 의미를 두기가 어렵다. 따라서 애초에 가치가 높은 땅을 기준으로 잡고, 그 땅보다 더 좋다고 평가하는 방법이 더 낫다.

그러면 비교표준지를 가치가 높은 땅으로 뽑기 위해서, 우리는 무엇을 할 수 있을까? 그저 좋은 감정평가사를 만나기만을 바라야 하는 걸까?

NO.

비교표준지 선정 과정에 적극적으로 참여하는 것을 권한다.

감정 기일에서 우리 땅의 특성을 설명하고, 이와 비슷한 땅을 뽑아달라고 제시하거나, 비교표준지 후보로 먼저 여러 개의 땅을 제안할 수 있다. 이 과정을 통해서 좋은 결과를 얻는 경우가 상당하니, 적극적으로 참여해서 내 땅이 정당한 평가를 받을 수 있도록 노력해보자.

재개발, 재건축 사업의 현금청산자에게 사업비를 분담시킬 수 있나? 이 문제는 과거에서부터 여러 법적 논쟁들이 있었다.

먼저, 재개발 사업에서는 대법원 판결이 2014년에 확정되면서, 재개발 사업의 현금청산자에게 사업비를 분담하는 문제에 대해서는 어느 정도 정리되었다. (사건번호 2013두19486)

위의 내용은 해당 사건의 판결문 일부이다.

원칙적으로 재개발 사업에서는 현금청산자에게 사업비를 공제하지 않고, 예외적인 경우에만 가능하다는 의미이다. 예외적인 경우는, 당사자 간 합의를 했다거나, 정관규정이 있는 경우 등을 이야기한다.

이렇듯 대법원 판결을 통해, 재개발 사업에서의 현금청산자에 대한 사업비 분담 문제가 정리되었지만, 재건축 사업의 경우에는 아직 정리되지 않았다.

당 법인에서 수임한 사건 중에서, 서울 김포공항 근처의 한 재건축 조합을 상대로 진행 중인 소송이 있다. 현금청산자인 의뢰인은 보상금으로 1심에서 15억 원가량을 받았다. 그런데 그 금액은 사업비가 공제된 금액이었고, 우리 법인에서 항소를 하여 보상금을 20억 원대로 증액시킬 수 있었다. 그런데 조합에서는 이에 불복해서 결국 대법원까지 가게 되었는데, 대법원에 2년 넘게 계류 중이다.

재건축 사업과 관련해서, 또 특이한 판결이 하나 있다.

행정법원의 판결이었는데, 여기에서는 재건축 현금청산자에게 사업비를 공제한다는 판결을 내렸다. 다만 모든 사업비에 대한 것이 아니라, 일부 사업비에 대한 공제였다. 해당 재판부는 사업비를 두 가지 종류로 나누었는데, 하나는 자산성 사업비, 다른 하나는 소모성 사업비였다. 이 사건에서는 소모성 사업비에 대해서만 공제할 것을 판결 내렸다.

소모성 사업비는 새 아파트를 건설 후 더 이상 남아있지 않은 자산을 의미하고, 자산성 사업비는 건설 후에도 여전히 아파트의 자산으로 남아있는 것을 의미한다.

재건축 사업의 경우에는 아직 대법원 판결이 없고, 행정법원에서의 판결에서는 사업비를 2가지로 나누어 일부에만 공제할 수 있다는 판결이 있었다.

재개발 사업의 경우에는 대법원 판결이 존재하는데, 원칙적으로는 사업비를 분담시킬 수 없고 예외적인 경우에만 가능하다.

보상금에서 사업비가 공제되면 상당 부분 금액이 줄기 때문에, 이 부분에 대해서 법적인 주장을 통해 보상금을 지킬 수 있다. 이와 같은 문제가 있다면 전문가의 조언을 구하는 것도 좋은 방법일 수 있다.

지역주택조합에 가입할 때, 동, 호수를 미리 지정하는 것이 가능할까?

사업계획을 승인받기도 전에, 소위 말하는 로열층, 로열 동으로 지정해주겠다는 지역주택조합이 많다. 이에 많은 분은 로열층, 로열 호수에 지정받고 싶어서 급히 조합에 비용을 지불한다.

그런데 충격적인 것은, 동, 호수를 미리 지정하는 것은 사실상 불가능에 가깝다. 동, 호수는 사업계획을 승인받고 나서야 확정되는 것이지, 그전에는 언제든 상황에 따라 바뀔 수 있기 때문이다.

본 법인을 찾아오시는 의뢰인분들 중 상당수가 동, 호수 지정을 위해서 임시계약금을 지급했거나, 계획이 바뀌어서 지정했던 곳이 아닌 다른 동, 호수를 배정해 주겠다는 통보를 받거나, 다시 동, 호수를 추첨하겠다는 이야기를 들었다고 한다. 동, 호수 지정을 위해 추가금까지 지급했는데 위와 같은 안내를 받게 된다면 억울한 노릇이다.

그런데 계약서나 조합에서 주는 팸플릿을 살펴보면, 1) 동, 호수는 예정이다. 또는 2) 동, 호수는 변경될 수 있다. 와 같이 쓰여있을 가능성이 상당하다. 업무대행사 직원이나 조합 측에서 따로 안내하지 않으면 미처 이 사실에 대해서 알기 어렵다.

그럼 이런 상황에 놓여있는 경우 법적으로 볼 때,

동, 호수 지정이 변경된 것을 이유로 계약 취소 혹은 계약 무효를 주장할 수 있을까?

법원에서 이 주장은 잘 받아들여지지 않는다. 계약서나 팸플릿에 동, 호수가 변경될 수 있다고 서술되어 있다면 이런 사유로 계약을 취소/무효화 하는 것은 어렵다. 이를 이유로, 사기로 고소하는 것도 마찬가지이다.

따라서, 지역주택조합에서 미리 동, 호수를 지정하는 것은 불가능에 가까우므로, 지역주택조합에 가입할 때 이 말에 휘둘리지 않기를 바란다. 오히려 꼼꼼히 그 사업성을 검토하는 것이 필요할 것이다.

많은 사람의 ‘내 집 마련 꿈’을 이뤄줄 것만 같은 지역주택조합.

그 문제점들이 사회적으로 많이 드러나고 있다.

처음 계약과는 다르게 추가분담금을 요구한다던가, 사업 진행이 몇 년간 답보상태에 있다거나, 토지확보율에 대해서 거짓 정보를 알려주는 등 지역주택조합 가입자들의 피를 말리는 일이 빈번하다. 지역주택조합 사업이 깨끗하고 투명하게 진행되어 성공적으로 입주까지 하는 곳도 있다. 그러나 여러 문제가 있는 사업들도 분명 존재하기 때문에, 꼼꼼히 알아보고 계약해야, 손해를 미리 방지할 수 있다. 내 집 마련의 꿈에 눈이 멀어 소중한 재산을 잃지 않도록 유의해야 한다.

1. 사실관계

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-의뢰인의 지위

: 2014년 5월 말, 의뢰인은 평택 현O 지역주택조합과 계약을 체결하여 조합원 지위를 획득하였음.

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-의뢰인의 상황1

: 지역주택조합은 2014년 7월 중순, 조합설립인가를 받은 상황이었음. 의뢰인은 약 8,200 만원을 여러 번에 걸쳐 입금하였음.

-의뢰인의 상황2

: 의뢰인은 계약을 체결할 당시에 들었던 내용과 조합의 사업 진행이 달랐음. 사업이 지연되고 의뢰인은 추가분담금을 요구받는 상황이었음.

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2. 진행상황

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 사건기록 검토 및 소장 제출

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3. 예상결과

- 약관규제법에 의해 계약이 효력없음을 주장.

-민법 제110조, 제543조에 의해 계약해제 및 조합가입계약 취소.

-주택법 제11조와 헌법 제21조에 의해 조합 탈퇴.

-납부했던 금액 전부 돌려받을 것이 예상됨.

1. 사실관계

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-의뢰인들의 지위

: 의뢰인들은 광주시에 부동산을 소유하고 있었는데, 그 부동산이 계림O구역 주택재개발정비사업조합의 정비구역에 포함된 상황이었음.

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-의뢰인들의 상황1

: 의뢰인들은 2015년 12월 15일부터 한 달간, 계림 O구역 주택재개발정비사업조합에 분양신청을 할 수 있었지만 하지 않았음. 따라서 현금청산자의 지위를 얻게 됨. 재개발 조합은 2019년 5월 관리처분계획인가를 받은 상황임.

-의뢰인들의 상황2

: 의뢰인들은 조합으로부터 현저히 적은 보상금액을 제시받은 상황이었음.

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- 조합이 집행부의 비리 등 여러 문제들로 인해 사업 진행이 몇 년째 지지부진한 상황에서, 의뢰인들은 합당한 보상금을 원하는 상황임.

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2. 진행상황

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- 대표변호사 면담 후 수임계약 체결

- 구체적인 사실관계 확인 및 관련 의견서 제출

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3. 예상결과

- 적법한 보상절차(수용재결, 이의재결, 행정소송)를 통한 보상금 증액 예상.

당 법인에 종종 들어오는 상담 질문 중 하나이다.

7년 전 의뢰인 소유의 부동산이 재건축 개발사업에 포함이 되었고 의뢰인은 조합에 참여하지 않기로 결정하였다. 이후 조합은 의뢰인에게 매도청구 소송을 진행하였다. 법원에서는 매매대금을 약 3억 원으로 판결하였다. 그런데 조합은 5년이란 시간이 지난 뒤에야, 3억을 지급하겠다고 했다.

부동산에 대한 매매대금이 매도청구소송을 통해서 결정되었지만, 조합에서 바로 대금을 지급하는 경우가 거의 없다. 짧으면 2,3년에서 늦어지면 5년, 10년이 걸리는 경우도 있다. 의뢰인의 경우도 이와 같은 상황이었다. 조합사업의 프로세스 상 초기에 자금이 부족한데, 보통은 시공사까지 결정된 이후에 대금을 지급하는 경우가 많다.

5년이란 시간 동안 부동산 가격은 훌쩍 올라서, 3억은 시세에도 미치지 못하는 액수가 되었고, 의뢰인은 이건 아니다 싶어서 상담을 의뢰했다. 시세가 반영되지 않은 금액으로는 이사갈 집도 얻기가 어려운데, 시간이 지남에 따라 의뢰인이 받은 손해는 어떻게 보상받을 수 있을까?

첫째, 매도청구소송에 대한 가능 여부를 짚어봐야 한다.

둘째, 매도청구소송을 할 수 있다면, 보상금을 증액할 방법을 찾아야 한다.

셋째, 보상금이 법원감정으로 결정된 것이라면 꼭 반소를 청구해야 한다.

꼭 반소를 청구해야 하는 이유는, 조합으로부터 법적으로 정해진 이자를 받을 수 있기 때문인데, 집과 등기를 넘기고, 매매대금을 받을 때까지 연 12%의 높은 이자를 받을 수 있다. 반소를 제기할 경우에는, 법원에 집값에 대한 일정 비율을 인지대로 지불해야 한다.

원래는 등기를 넘기고 집을 비워야 이자를 지급받을 수 있는데, 그게 어려운 상황이라면, 등기와 집열쇠를 어디에 맡겼으니 가져가라는 내용증명을 보낸 후, 공가확인서를 받을 수 있다.

그런데 실제로 집을 못비우는 경우가 있다. 본인이 꼭 그 집에 살아야만 하거나, 세입자가 있을 경우인데, 이에 대하여는 재판부의 판결이 갈리고 있다. 이자를 받을 수 있는 조건이, 집을 비우지 않았어도, 등기와 열쇠를 다 넘기고 언제든 찾아가라고 얘기했다면 가능하다는 재판부와, 실제로 집을 비워야지만 가능하다는 재판부가 있기 때문이다.

한편, 시기를 놓쳐서 반소를 청구하지 못한 상황일 때는 어떻게 할 수 있을까?

청구이의의 소라고 하는, 예전의 판결을 뒤집는 소송을 제기할 수 있다. 이 소송은 사실 쉽지 않은 소송인데, 다만, 판결을 뒤집을 다른 이유가 상황들이 생겼다면 충분히 가능성이 있다.

위의 의뢰인과 같이, 수년 전에 부동산을 팔기로 했는데, 그 뒤로 오랜 기간 아무런 조치가 없었다면, 계약이 없었던 것으로 합의된 것으로 볼 수도 있다. 이런 경우엔 청구이의의 소를 진행해볼 수 있을 것이다.

상담하러 오시는 많은 의뢰인 중에는,

조합의 간부 혹은 추진위원회 위원장과의 갈등을 호소하시는 분들이 있다.

구체적으로는, 조합 추진위원회가 비리에 연루되어있는 것 같다는 내용과 더불어서 신뢰하기가 어려운데, 심지어 임기가 끝난 추진위원장이 조합창립총회를 개최한다는 경우도 있다. 이런 경우, 지켜만 봐야 하는 걸까?

어떤 법적 대응을 통해서 투명한 사업진행을 도모할 수 있는지 알아보도록 하자.

조합을 통해서 우리는 다양한 토지개발사업을 추진할 수 있는데, 조합을 이루기 바로 전 단계가 ‘추진위원회’이다. 추진위원회는 보통 토지개발사업에 찬성하는 주민들이 모여 사업 진행을 이끌어간다. 대게는 그 구성원 수가 많지 않고 자기들 만의 리그처럼 되는 경우도 종종 있어서 주로 추진위원장의 입김이나 발언권이 강한 경우가 많다.

이런 실정이다 보니, 임기가 종료된 추진위원장이 조합 창립총회를 진행하는 경우가 발생하는 것이다.

당연히 추진위원장의 임기가 만료되었다면 창립총회를 개최할 수 없다. 추진위원장으로서의 권한이 없기 때문이다.

그런데 국토교통부의 ‘정비사업 조합설립추진위원회 운영규정’ 제15조 제3항을 보면, 임기가 끝난 위원이 후임자가 뽑힐 때까지 그 직무를 수행한다고 적혀 있다. 그러나 이것은 행정규칙에 지나지 않는다. 따라서 만약 임기가 만료된 추진위원장이 조합 창립총회를 진행했다면, 창립총회 무효, 혹은 취소를 주장할 수 있다.

창립총회를 개최하기 위한 기본적인 조건은 다음과 같다.

가장 먼저, 정당한 권한이 있는 자가 창립총회 개최를 위한 전반의 준비와 진행을 해야 하고, 안건들에 대해서도 이사회를 거쳐 상정하는 것이 필요하다. 그런데 그런 정당한 권한이 없는 사람이 진행한 것이라면 가장 기본요건도 충족시키지 못한 것이기 때문에, 창립총회에 대한 법적근거가 없어진다.

결과적으로 창립총회에 대한 취소 또는 무효를 주장할 수 있고, 또 본안 소송보다 더 빠르게 진행되는 창립총회 효력정지 가처분 신청을 하면 더 빠른 효과를 가져올 수 있다.

이와 비슷한 문제로 갈등을 겪고 있는 분들이 많은데, 이렇게 이루어진 창립총회를 인정하기 어려운 경우에는 전문가와의 상담을 통해서 구체적인 상황에 맞는 법률적인 해결책을 찾으시길 바란다.