‘채권최고액’이란 말을 들어본 적 있는가? 채권최고액은 채권자가 배당 시 행사할 수 있는 최대금액을 의미한다. 만약 은행에서 1억 원을 빌린다면, 은행에서는 근저당을 1억 2천만 원 정도로, 실제 빚보다 20% 더 높여 설정한다. 만약 시간이 흘러서 1억의 빚 중에 5천만 원을 갚아서 빚이 5천만 원만 남았다고 하더라도, 근저당의 채권최고액은 여전히 1억 2천만 원이다.
재건축 사업에서 현금청산이나 매도청구를 할 때 부동산에 근저당이 잡혀있는 경우가 꽤 있는 편이다. 보통은 집을 사려고 대출받거나, 생활자금으로 이용하기 위한 대출로 근저당이 잡히게 된다.
위의 사안의 경우, 현금청산금액으로 2억이 나왔다면, 현금청산자는 과연 조합으로부터 얼마의 금액을 받을 수 있을까? 2억에서 근저당 채권최고액 1억 2천만 원을 제외한 8천만 원을 지급할 것이다. 그리고 조합이 근저당을 책임지게 된다.
여기서 문제는, 이미 5천만 원의 빚을 갚고, 실제 채무액은 5천만 원이 남았는데, 조합으로부터 1억 5천만 원을 받는 것이 맞지 않나, 하는 것이다.
이 문제에 대해서 대법원은 채권최고액을 제외하고 조합이 금액을 지급하면 된다고 판결을 내려왔다. 판결 자체는 현금청산자나 매도청구 대상자들에게는 불리한 내용이다.
그러나 그간 큰 문제가 되지 않았던 이유는, 은행과 현금청산자, 조합이 한 데 모여, 조합은 실채무액을 제외한 금액을 현금청산자나 매도청구 대상자에게 지급하고, 실채무액을 은행에 바로 상환하였기 때문이다.
그런데 최근 대법원 판결이 바뀌었다. 채권최고액을 전부 공제하는 것이 아니라, 실채무액이 확인된다면, 실채무액만을 공제하는 것으로 판결이 내려졌다. 그 이유는 무엇일까?
재건축, 재개발 사업에서는 지연이자가 있다. 위의 사례를 통해서 얘기해보자. 만약 채권최고액인 1억 2천만 원을 공제한 8천만 원을 현금청산자나 매도청구 대상자가 받게 된다면, 8천만 원에 대해서만 지연이자를 받을 수 있다. 그런데 만약 실채무액인 5천만 원만 제외한 1억 5천만 원을 수령 할 수 있다면, 지연이자가 1억 5천만 원에 대해서 붙는 것이다.
재개발, 재건축 사업에서 지연이자는 적지 않은 보상이기 때문에 중요한 문제가 될 수 있다. 따라서 이 부분을 염두에 둔다면, 더 큰 보상금을 수령 하는데 유익할 수 있다.
분양신청이나 계약을 하지 않고 현금청산자가 되기로 결정했다. 그런데 분양가상한제 정책이 최근에 공표되면서, 재개발, 재건축 사업과 관련하여 많은 논의들이 오가게 되었다. 게다가 A씨가 소유한 부동산을 재개발하는 사업이, 아직 입주자 모집공고를 내기 전이어서 분양가 상한제가 적용되는 상황이라는 것이다. A씨는 분양가 상한제로 인해 재개발, 재건축 사업이 수익적인 측면에서 타격을 입었다는 이야기를 많이 들어왔는데, 현금청산자에게도 불이익이 되는 것은 아닌지 염려가 되었다.
A씨에게 관련한 조언을 하나 하자면, 현금청산자에게는 큰 영향이 없을 것이니 염려할 필요가 없다. 만약 조합원이라면 일반분양가에 제한이 생기면서 추가분담금이 늘어날 가능성이 있지만, 현금청산자와는 상관없는 내용이다.
단, 현금청산자에게도 조금은 영향을 미칠 수 있다.
분양가 상한제는 건축비와 대지 가격을 합한 금액에 상한을 두는 제도이다. 건축비는 표준화, 규격화되어 있는 상황이기 때문에, 결국은 대지 가격을 통제하는 것이다.
그런데 실무적인 과정에서, 감정평가기관들은 재개발, 재건축 조합에 대해서 우호적인 경향이 있다. 그래서 일반분양을 진행하기 전, 대지를 다소 높게 평가하는 경향이 있다. 감정평가기관이 대지를 높은 가격으로 책정했다면, 그에 따라 분양물을 일반 분양자들에게 비싼 가격으로 팔 수 있게 된다.
그러나 분양가 상한제가 도입되면 이 부분이 통제된다. 결국에 대지 가격이 통제되는 것이기 때문에, 이에 영향을 받아서 현금청산자의 보상금도 줄어들 가능성이 있다.
분양가 상한제 도입과 관련한 추가적인 의견을 말하자면, 분양가 상한제가 도입되면 조합원으로 남아있을 필요가 많지 않다고 생각한다. 앞서 언급했듯이, 일반분양가에 제한이 걸리기 때문에, 조합원들의 추가분담금이 늘어날 가능성이 있고, 결국엔 정비사업 진행이 더뎌지고 정체될 수 있기 때문이다. 추가분담금이 부담되는 상황이라면, 꼭 조합원으로 남아있을 이유가 없다고 본다.
이런 이유로 현금청산자가 되기를 바란다면,
이후는 청산금을 어떻게 높일 것인지에 대해서 고민해야 한다. 본인 소유의 부동산이 정비사업구역에 속했다면 조합원으로 남아있을지, 현금청산자가 될 것인지에 대해서 실익을 따져 결정해야 한다. 이와 관련해서 전문변호사의 조언을 구하는 것도 좋은 방법이다.
