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Q.

저희는 재건축 조합입니다. 현재 공사가 진행 중인데, 거의 마무리 단계입니다. 그런데 시공사인 A건설에서는 공사에 대해서 추가분담금을 요구하고 있습니다. 그러면서 공사 일정을 계속 미루고 준공을 내지 않고 있습니다.

게다가 은행 대출이 곧 만기인데, 은행에서는 사용승인신청을 내지 않으면 대출 연장을 해주지 않겠다는 입장입니다. 저희가 어떻게 대처해야 할까요?

은행은 대출 만기일을 보통 준공일 즈음으로 둔다. 그리고 사용승인신청은 시공사가 아니라 조합이 진행할 수 있는데, 문제는 공사가 완료되지 않으면 사용승인신청이 받아들여지지 않는다. 공사가 100% 완료되어야 사용승인을 받을 수 있는 것이다. 따라서 은행에 대출 연장을 신청하기 위해서는 시공사와의 추가분담금, 추가 공사비 문제가 먼저 해결되어야 하는 것이다.

이럴 경우, 조합은 어떻게 대응할 수 있을까?

A.

첫째, 총회를 열거나 브릿지 대출을 통해 추가분담금을 우선은 시행사에 속히 주는 방법이 있다. 단, 추가공사가 꼭 필요한지, 추가 공사비가 합리적인 근거에 의해 필요한 것인지, 필요하다면 누가 부담하는 것이 맞는지 등을 반드시 따져봐야 한다.

둘째, 우선은 추가분담금을 지불하고, 추가분담금이 꼭 필요한 공사인지, 누가 추가분담금을 감당해야 하는지, 어디까지 책임져야 하는 지 등에 관해 소송을 진행하여 추가분담금 반환 청구를 할 수 있다.

단, 재정 상황이 좋지 않은 시공사라면 반환청구 소송을 진행한다고 하더라도 돈을 돌려받을 가능성이 낮을 수 있다.

따라서, 조합과 시공사 사이에 체결된 도급계약이 어떻게 되어 있는지 전문가와 함께 살펴보는 것이 필요하다. 조합 내에 임원들이나 이사회를 통하여 먼저 문제점을 파악하고 전문가의 조언을 얻으면 더욱 좋다. 그리고 추가분담금을 일단은 지불하고 시작할 것인지, 혹은 채무부존재 확인 소송을 먼저 진행할 것인지 결정하는 것이 좋다.

공사 준공을 앞두고 비슷한 갈등 상황에 놓여있다면 전문변호사의 조언을 구해 구체적인 상황에 맞는 해결책을 모색하는 것이 어떨까.

재개발, 재건축 사업에서 추가분담금은 어떻게 정해질까?

만약 권리 가액(종전 자산 가액에 비례율을 곱함)이 1억 원이라고 해보자. 그런데 5천만 원인 부동산을 분양받았다면 권리 가액이 1억 원이기 때문에 오히려 5천만 원을 환급받을 수 있다. 반대로 2억짜리 부동산을 분양받게 되었다면 권리 가액을 뺀 나머지 1억 원을 더 내야 하는데 이게 바로 추가분담금이다.

그래서 권리 가액이 너무 낮거나, 혹은 분양가가 너무 높은 경우에 추가분담금이 증가하게 된다. 이럴 땐 어떻게 문제를 해결할 수 있을까?

먼저는 자신이 분양계약을 할 것인지 결정하는 것이 필요하다.

참고로, 재개발, 재건축 사업에서 분양신청과 분양계약의 차이는 다음과 같다. 분양신청은 조합원이 이후 만들어질 아파트를 분양받겠다고 의사표시를 하는 것이다. 분양계약은 실제 인감증명서, 인감도장 등을 가지고 진행하는 본 계약이다. 분양신청과 분양계약은 비슷한 듯 보이지만 의미가 다르며, 분양신청을 해도 분양계약은 하지 않고 현금청산자가 될 수 있다.

추가분담금이 너무 부담스럽다면 분양계약을 하지 않고 현금청산자가 되면 된다. 그러나 조합원으로서 분양을 받고자 한다면 추가분담금을 줄이는 절차를 밟아야 한다.

조합에서 종전 자산 가액과 분양가액을 통지할 때 이의신청을 받는데, 이의신청을 통해서 의견이 반영될 확률이 무척 낮다. 조합과 협상을 통해 만족스러운 평가액을 받는 것이 어렵다는 것이다.

그런데 종전 자산 가액이나 권리 가액이 너무 낮아서 추가분담금이 과도할 경우 위법사유가 된다. 따라서 법적으로 관리처분계획을 두고 위법을 다툴 수 있다. 단 인가 후 90일 내로 취소소송을 제기해야 한다.

관리처분계획의 위법과 관련한 소송에서 최근 재판부에 따라 조금씩 다른 판결을 내리고 있다. 어떤 경우는 원고의 청구를 받아들여 일부 취소 판결을 하기도 하고, 다른 경우에는 형평성을 중시하여 모두 따져봤을 때 원고 것만 낮게 나왔을 때만 인정하겠다는 예도 있다. 후자의 경우는 다투기 쉽지 않은 경우다.

이를 우회적으로 다투는 방법도 있다. 개략적인 분담금을 통보하지 않았다거나 분양신청 연장통보를 하지 않은 것 등 절차상의 이유로 관리처분계획에 위법사유가 있다는 것을 이유로 취소나 무효소송을 제기할 수 있다. 추가분담금을 다투기는 쉽지 않은 문제이기 때문에 전문변호사의 조언을 구하는 것이 필요하다.

1. 사실관계

-의뢰인들의 상황 1

: 의뢰인들(92명)은 대구광역시 L 지역주택조합에 조합원으로 가입하였음.

-의뢰인들의 상황 2

: 조합은 의뢰인들에게 처음 약속과는 다르게, 수억 원에 달하는 추가분담금을 요구하였고, 납부하지 않을 경우 지연손해금을 청구하였음.

-의뢰인들의 상황 3

: 의뢰인들은 지역주택조합을 탈퇴하고 납입했던 금액을 돌려받기를 원하는 상황임.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 소송 진행 중

- 조합을 탈퇴하고 납입금을 반환받고 싶은 의뢰인들이 추가적으로 계속 소송을 의뢰 중

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3. 예상결과

- 조합 탈퇴 및 납입했던 금액 전액 반환 예상

지역주택조합에 가입할 때, 동, 호수를 미리 지정하는 것이 가능할까?

사업계획을 승인받기도 전에, 소위 말하는 로열층, 로열 동으로 지정해주겠다는 지역주택조합이 많다. 이에 많은 분은 로열층, 로열 호수에 지정받고 싶어서 급히 조합에 비용을 지불한다.

그런데 충격적인 것은, 동, 호수를 미리 지정하는 것은 사실상 불가능에 가깝다. 동, 호수는 사업계획을 승인받고 나서야 확정되는 것이지, 그전에는 언제든 상황에 따라 바뀔 수 있기 때문이다.

본 법인을 찾아오시는 의뢰인분들 중 상당수가 동, 호수 지정을 위해서 임시계약금을 지급했거나, 계획이 바뀌어서 지정했던 곳이 아닌 다른 동, 호수를 배정해 주겠다는 통보를 받거나, 다시 동, 호수를 추첨하겠다는 이야기를 들었다고 한다. 동, 호수 지정을 위해 추가금까지 지급했는데 위와 같은 안내를 받게 된다면 억울한 노릇이다.

그런데 계약서나 조합에서 주는 팸플릿을 살펴보면, 1) 동, 호수는 예정이다. 또는 2) 동, 호수는 변경될 수 있다. 와 같이 쓰여있을 가능성이 상당하다. 업무대행사 직원이나 조합 측에서 따로 안내하지 않으면 미처 이 사실에 대해서 알기 어렵다.

그럼 이런 상황에 놓여있는 경우 법적으로 볼 때,

동, 호수 지정이 변경된 것을 이유로 계약 취소 혹은 계약 무효를 주장할 수 있을까?

법원에서 이 주장은 잘 받아들여지지 않는다. 계약서나 팸플릿에 동, 호수가 변경될 수 있다고 서술되어 있다면 이런 사유로 계약을 취소/무효화 하는 것은 어렵다. 이를 이유로, 사기로 고소하는 것도 마찬가지이다.

따라서, 지역주택조합에서 미리 동, 호수를 지정하는 것은 불가능에 가까우므로, 지역주택조합에 가입할 때 이 말에 휘둘리지 않기를 바란다. 오히려 꼼꼼히 그 사업성을 검토하는 것이 필요할 것이다.

많은 사람의 ‘내 집 마련 꿈’을 이뤄줄 것만 같은 지역주택조합.

그 문제점들이 사회적으로 많이 드러나고 있다.

처음 계약과는 다르게 추가분담금을 요구한다던가, 사업 진행이 몇 년간 답보상태에 있다거나, 토지확보율에 대해서 거짓 정보를 알려주는 등 지역주택조합 가입자들의 피를 말리는 일이 빈번하다. 지역주택조합 사업이 깨끗하고 투명하게 진행되어 성공적으로 입주까지 하는 곳도 있다. 그러나 여러 문제가 있는 사업들도 분명 존재하기 때문에, 꼼꼼히 알아보고 계약해야, 손해를 미리 방지할 수 있다. 내 집 마련의 꿈에 눈이 멀어 소중한 재산을 잃지 않도록 유의해야 한다.

1. 사실관계

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-의뢰인의 지위

: 2014년 5월 말, 의뢰인은 평택 현O 지역주택조합과 계약을 체결하여 조합원 지위를 획득하였음.

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-의뢰인의 상황1

: 지역주택조합은 2014년 7월 중순, 조합설립인가를 받은 상황이었음. 의뢰인은 약 8,200 만원을 여러 번에 걸쳐 입금하였음.

-의뢰인의 상황2

: 의뢰인은 계약을 체결할 당시에 들었던 내용과 조합의 사업 진행이 달랐음. 사업이 지연되고 의뢰인은 추가분담금을 요구받는 상황이었음.

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2. 진행상황

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 사건기록 검토 및 소장 제출

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3. 예상결과

- 약관규제법에 의해 계약이 효력없음을 주장.

-민법 제110조, 제543조에 의해 계약해제 및 조합가입계약 취소.

-주택법 제11조와 헌법 제21조에 의해 조합 탈퇴.

-납부했던 금액 전부 돌려받을 것이 예상됨.

1. 사실관계

-의뢰인의 지위

: 의뢰인은 2015년 7월, 강원도 원주시 코○○ 지역주택조합에 가입하여 조합원이 되었음.

-의뢰인의 상황1

: 조합은 설립인가를 2016년 4월 22일에 받았음. 분쟁으로 대행사와 집행부가 자주 바뀌는 상황이었음.

-의뢰인의 상황2

: 사업진행이 3년째 되지 않고 있으며, 토지 확보율에 대해서 아는 바가 없는 상황임.

-의뢰인의 상황3

: 조합은 2019년 7월 11일 임시총회소집허가가 난 상황에서, 조합해산을 준비 중에 있음. 의뢰인은 탈퇴의사를 밝혔지만 진행되고 있는 것이 없는 상황임.

2. 진행단계

- 대표변호사 면담 후 수임계약 체결

- 사건기록 검토 중

3. 예상결과

- 조합의 추가분담금, 토지확보율을 따져보고 안내받은 것과 다를 경우, 그 부분에 대해서 다툴 것. 납입했던 전액에 대해 돌려받을 것이 예상됨.

- 계약에 대한 해제를 다투어, 조합의 부당이득금에 대해서 돌려받을 것이 예상됨.

1. 사실관계

-의뢰인의 지위

: 의뢰인은 2018년 3월 초, 경기도 녹양동 OOO 지역주택조합에 가입하여 조합원이 되었음.

-의뢰인의 상황1

: 의뢰인이 조합 측에 4,783만원을 납입하였임.

- 의뢰인의 상황2

: 2018년 12월 31일 조합의 설립인가가 신청이 반려된 상황이었음.

-의뢰인의 상황3

: 의뢰인이 가입하기 전, 조합은 추가분담금이 없다고 하였으나, 규약에는 있을 수 있다고 적혀 있었음. 또한, 조합에서 2018년에는 착공될 것이라고 말하였으나 사업 진행이 더딘 상황임. 홍보물에는 토지확보율이 100%라고 적혀있었지만, 사실과 달랐고, 조합은 이에 대해 제대로 된 답변을 주지 않는 상황임.

-의뢰인은 조합의 거짓말에 신뢰를 잃고 조합에서 탈퇴 후 납입했던 금액 전액을 돌려받기를 바라고 있음.

2. 진행단계

- 대표변호사 면담 후 수임계약 체결

- 사건기록 검토 중

3. 예상결과

- 토지 매입에 대해 잘못된 정보로 계약을 유도했기 때문에 사기로 인한 계약 취소.

- 지역주택조합 탈퇴와 납입했던 전액을 돌려받을 것이 예상됨.

1. 사실관계

-의뢰인의 지위

: 의뢰인은 경기도 녹양동 OOO 지역주택조합의 조합원임.

-의뢰인의 상황1

: 의뢰인이 조합 측에 총 납입한 금액은 4,783만원임.

- 의뢰인의 상황2

: 2018년 12월 31일 조합의 설립인가가 신청이 반려된 상황이었음.

-의뢰인의 상황3

: 의뢰인이 가입하기 전, 조합은 추가분담금이 없다고 하였으나, 규약에는 있을 수 있다고 적혀 있었음. 또한, 조합에서 2018년에는 착공될 것이라고 말하였으나 사업 진행이 더딘 상황임. 홍보물에는 토지확보율이 100%라고 적혀있었지만, 사실과 달랐고, 조합은 이에 대해 제대로 된 답변을 주지 않는 상황임.

-의뢰인은 조합의 거짓말에 신뢰를 잃고 조합에서 탈퇴 후 납입했던 금액 전액을 돌려받기를 바라고 있음.

2. 진행단계

- 대표변호사 면담 후 수임계약 체결

- 사건기록 검토 중

3. 예상결과

- 토지 매입에 대해 잘못된 정보로 계약을 유도했기 때문에 사기로 인한 계약 취소.

- 지역주택조합 탈퇴와 납입했던 전액을 돌려받을 것이 예상됨.